W niniejszym wpisie chciałbym podzielić się z Państwem analizą sprawy dotyczącej pozorności umowy sprzedaży oraz wynikających z tego konsekwencji prawnych. Analizowany przypadek oparty jest na wyroku sądowym, który rzuca światło na zawiłości prawa cywilnego oraz procedury dowodowej w kontekście ustalania pozorności umów.
Okoliczności sprawy
Sprawa dotyczyła moich klientów, którzy w 2008 roku przenieśli przysługujące im spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na pozwanego, co miało służyć im jako zabezpieczenie przed wierzycielami. Analiza sytuacji osobistej i zawodowej moich klientów potwierdziła, że działali oni w trudnych okolicznościach. Ich działalność gospodarcza generowała straty, co skutkowało licznymi postępowaniami egzekucyjnymi. Pozwany, świadomy ich problemów, zaoferował swoją pomoc w wyciągnięciu ich z długów. Kluczowym dla sprawy była jednak okoliczność, że pozwany nie wywiązał się z pierwotnych ustaleń dotyczących zwrotnego przeniesienia własności prawa do lokalu na powodów po spłacie pożyczki.
Pozorność umowy sprzedaży
Od moich klientów dowiedziałem się, że oświadczenia stron zawierających Umowę Sprzedaży zostały złożone jedynie dla pozoru. Zgodnie z art. 83 § 1 k.c., nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Klienci argumentowali, że tymczasowo przenieśli przysługujące im spółdzielcze prawo na pozwanego w zamian za pożyczkę na spłatę zobowiązań, z zamiarem późniejszego ponownego przeniesienia przedmiotowego lokalu po spłacie pożyczki. Analiza zgromadzonego materiału dowodowego doprowadziła mnie do wniosku, że umowie sprzedaży rzeczywiście nie towarzyszył zamiar faktycznego przeniesienia prawa do lokalu. Zamiast tego, strony miały na celu stworzenie pozoru sprzedaży, aby chronić majątek powodów przed wierzycielami, których notabene niedługo po „transakcji” spłacili.
Kluczowym aspektem było ustalenie, że przeniesienie spółdzielczego prawa na pozwanego miało na celu ochronę tego składnika majątku przed osobami trzecimi. Relacje między stronami były na tyle bliskie i oparte na zaufaniu, że moi klienci zdecydowali się na pozorną sprzedaż swojej nieruchomości z pomocą pozwanego. Ważną kwestią dla ustalenia pozorności umowy był także brak zapłaty ceny. Mimo że formalnie została sporządzona umowa sprzedaży, strony nie dokonały rzeczywistej wymiany świadczeń. Ten element był istotnym dowodem na to, że umowa miała jedynie charakter zabezpieczenia, a nie rzeczywistej transakcji.
Zachowanie stron po zawarciu umowy
Dalsze działania stron po zawarciu umowy sprzedaży również wskazywały na jej pozorny charakter. W sprawie oprócz umowy sprzedaży, strony zawarły również umowę najmu oraz pożyczki. Powodowie nie regulowali wcześniej zobowiązań wobec spółdzielni mieszkaniowej, a zadłużenie zostało uregulowane dopiero w czerwcu 2010 r. po zawarciu przez strony umowy pożyczki, co więcej, moi klienci przeprowadzili w międzyczasie remont lokalu o wartości około 60.000 zł, co świadczyło o ich przekonaniu, że władztwo nad lokalem było niezagrożone. Jednym z kluczowych elementów, który zwrócił również moją uwagę, była również umowa najmu zawarta między moimi klientami a pozwanym. Moi klienci przez cały okres trwania umowy nie płacili czynszu w kwocie 1.100 zł, który z niej wynikał. Tymczasem ani pan pozwany nie wzywał formalnie do zapłaty oraz nie inicjował postępowania ani o zapłatę, ani o eksmisję. Umowa ta, zawarta na nietypowo długi okres dziesięciu lat, stanowiła dowód na to, że intencją stron nie była rzeczywista sprzedaż nieruchomości, lecz jedynie stworzenie pozoru jej zbycia, podczas gdy powodowie dalej zamieszkiwali przedmiotowy lokal.
Konsekwencje prawne
W ocenie Sądu, całokształt czynności podejmowanych przez powodów oraz ich zachowanie po zawarciu umowy sprzedaży świadczyły o pozorności w rozumieniu art. 83 § 1 kodeksu cywilnego tj. pozorności polegającej na ujawnionej i zaakceptowanej przez drugą stronę różnicy między treścią oświadczenia a rzeczywistą wolą wywołania określonych skutków prawnych. Ustalenia powyższe skutkowały przywróceniem prawa do lokalu moim klientom, zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nasi klienci mogą teraz cieszyć się pełnią praw do swojego lokalu, wolni od obaw o przyszłe roszczenia.
Ważne jest również, żeby zwrócić uwagę na najciekawszy element przedmiotowej sprawy – mianowicie, dlaczego podjąłem decyzję o wystąpieniu z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej, a nie np. o ustalenie istnienia prawa z art. 189 k.p.c. Odróżnienie postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej i postępowania o ustalenie prawa jest niezbędne do zrozumienia mojego procesu decyzyjnego. Zasadniczą przesłanką roszczenia z art. 10 ust. 1 u.k.h.w. jest występowanie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, zaś jego funkcją jest osiągnięcie wyroku sądu procesowego stanowiącego podstawę skorygowanego wpisu w księdze wieczystej. Powództwo o ustalenie z art. 189 k.p.c. służy zaś żądanym ustaleniom prawnym, których przedmiotem jest ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, a czynna legitymacja procesowa wymaga udowodnienia interesu prawnego przemawiającego za oczekiwanym ustaleniem.
Zagadnienie wzajemnej relacji pomiędzy powództwami znajdującymi oparcie w treści art. 10 u.k.w.h. a tymi, które wytaczane są na podstawie art. 189 k.p.c., było wielokrotnie przedmiotem wypowiedzi prawniczej doktryny oraz orzecznictwa Sądu Najwyższego. Prezentowane bywają w nim rozbieżne koncepcje. I tak dla przykładu podnosi się między innymi, iż żądanie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym stanowi szczególną odmianę powództwa o ustalenie. Inna zaś koncepcja oparta jest na argumentowaniu, że roszczenie z art. 10 u.k.w.h. realizuje inny cel aniżeli ustalenie istnienia bądź nieistnienia prawa, ponieważ w wyniku jego rozpoznania przez sąd powstaje skutek prawnorzeczowy; innymi słowy – że jest to rodzaj actio in rem, w którym wydanie orzeczenia zastępuje oświadczenie woli osoby błędnie wpisanej w księdze wieczystej.
Moja decyzja wynikała z faktu, iż na gruncie stanu faktycznego, z którym przyszli do mnie klienci, uwzględnione powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wywarło skutek prawnorzeczowy. Zatem wyrok, który został wydany na rzecz moich klientów, ma charakter konstytutywny, co oznacza, że uwzględniając powództwo sąd zmienił stan prawny wpisany do księgi wieczystej. Natomiast powództwo o ustalenie istnienia prawa miałoby jedynie charakter deklaratywny – potwierdziłoby istnienie prawa po stronie moich klientów, bez zmiany wpisu w księdze wieczystej. Wybraliśmy więc środek prawny, który wprost przywracał naszym klientom pełnię praw do ich lokalu.
Podsumowanie
Ten przypadek jest doskonałym przykładem, jak ważna jest dogłębna analiza materiału dowodowego w sprawach dotyczących umów. Jako radca prawny, zachęcam do konsultacji w sprawach związanych z pozornością umów oraz innymi zawiłościami prawa cywilnego. Zawsze warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem, aby uniknąć pułapek prawnych i skutecznie chronić swoje interesy. Zapraszam do kontaktu oraz na konsultacje w mojej kancelarii, gdzie oferujemy profesjonalne wsparcie w zakresie prawa cywilnego i gospodarcze.